Fannie Mae и Freddie Mac: колоссы на глиняных ногах?

Двумя столпами рынка недвижимости США долгое время были две квазигосударственные корпорации – Fannie Mae и Freddy Mac.  Сейчас эксперты задаются вопросом, не вызовет ли кризис на финансовом рынке и рынке недвижимости США падение этих гигантов?  В таком случае американские налогоплательщики, скорее всего, будут вынуждены оплачивать их спасение.

Фанни Мэй и Фредди Мак – частные компании, но они работают по уставу, утвержденному американским правительством.  Компании поддерживают рынок недвижимости, покупая закладные по ипотечными кредитам, формируя пакеты этих закладных и продавая их в виде ценных бумаг со своей собственной гарантией.  Часть этих ценных бумаг корпорации оставляют на своем балансе.  Со времени начала ипотечного кризиса доля Фанни Мэй и Фредди Мак в выпуске ипотечных ценных бумаг в США выросла до 84% с первоначальных 33%.  Причина, разумеется, в сокращении объема выпуска таких бумаг всеми другими участниками рынка. 

Инвесторы верят, что эти корпорации слишком велики и слишком важны для американской финансовой системы, чтобы им позволили рухнуть. Суммы, о которых идет речь, воистину огромны. К концу марта 2008 года совокупная задолженность Фанни Мей и Фредди Мак составила всего около 5,3 триллионов долларов, что примерно равно сумме всего государственного долга Соединенных Штатов и соответствует почти половине ВВП всей страны! В тоже время эти две компании поддерживают свои колоссальные операции достаточно ограниченным собственным капиталом размером всего в 81 млрд долларов. А если оценивать активы корпорации по рыночной цене, то можно рассчитать, что Фанни Мэй капитализирована всего лишь на 0,2%, в то время как капитал Фредди Мак негативен.

В последние месяцы власти США разрывались между желанием побудить две корпорации к поддержке падающего рынка недвижимости, с одной стороны, и необходимостью ограничить системные риски, которые они несут, – с другой. Так, например, в феврале Конгресс дал право обеим компаниям войти на рынок «джамбо» кредитов, – то есть кредитов размером более $417,000. В то же время под политическим давлением компании стали предпринимать действия для увеличения своего капитала. Сейчас планируется привлечь у инвесторов $25 млрд, то есть примерно в два раза больше, чем размер их убытков за последнее время. 

Самый большой риск компаний – это непосредственно кредитный риск по закладным на $3,7 трлн долларов, которые они сами гарантировали.  В сравнении со средними показателями американского рынка качество этих кредитов довольно высоко. Например, законодательство запрещает этим компаниям кредитовать на сумму более 80% от стоимости залога.

Однако здесь могут быть свои проблемы. В то время как цены на недвижимость в США  начинают падать, «жилищный капитал» заемщиков, недавно взявших кредит, становится негативным и вероятность неплатежей по кредитам увеличивается.  Недавние же клиенты 2005−2007 годов занимают целых 53% в портфеле Фанни и 56% в портфеле Фредди.

Обе компании повысили оценку ожидаемых убытков по кредитам.  Так, Фредди Мак сейчас прогнозирует убытки в размере 18 млрд. долл. в течение времени существования текущего портфеля, исходя из предполагаемого максимального падения цен на недвижимость в 15%.

Кто такие Фанни Мэй и Фредди Мак?

Fannie Mae (неформальная аббревиатура от Federal National Mortgage Association, Федеральная Национальная Ипотечная Ассоциация) была основана в 1938 году как часть политики «Нового курса» Франклина Д. Рузвельта. Её цель была осуществление главного компонента «американской мечты» — приобретение собственного дома.

Рынок жилищных кредитов лопнул во время Великой Депрессии, так что покупка жилья для семей без поддержки федеральных низкопроцентных кредитов стала невозможной. Ассоциация должна была покупать и продавать закладные по кредитам и создать вторичный ипотечный рынок, выпуская бумаги, обеспеченные этими закладными.

В 1968 году президент Линдон Джонсон приватизировал Фанни Мэй для того, чтобы оплатить расходы на войну во Вьетнаме. Прямая поддержка компании федеральным правительством была прекращена. Ассоциация получила статус «предприятия, спонсируемого правительством» (GSE), так что у неё есть частный совет директоров и она зарабатывает деньги для акционеров, но при этом не платит большинство налогов.

Для того, чтобы создать конкуренцию, в 1970 году государство создало еще одно GSE – Freddie Mac, то есть Federal Home Loan Mortgage Association.  Цели обеих корпораций в настоящее время одинаковы – покупать и продавать закладные по кредитам не выше определенного размера, для того чтобы выполнять свою первоначальную миссию служения интересам простых американцев.

 

А что в России?

В рамках политики правительства по обеспечению доступности собственного жилья гражданам России правительство России создало Агентство по ипотечному жилищному кредитованию.

Агентство было создано в виде ОАО, в котором 100% в настоящее время принадлежит государству.  Задачи перед агентством стоят такие же, как у Фанни Мэй и Фредди Мак – создание вторичного рынка закладных с целью сделать ипотечные кредиты доступными для широкого слоя граждан.   По сравнению с американскими коллегами АИЖК обладает более чем скромными размерами – в настоящее время на её балансе находятся бумаги всего на 3 – 4 миллиарда долларов, то есть, примерно в тысячу раз меньше, чем у американцев.  Однако для российского рынка ипотеки эти цифры достаточно велики.

В рамках политики «Доступное жилье» агентство стало довольно агрессивно скупать накладные по всей России, обходясь при этом минимумом инфраструктуры в регионах.  К сожалению, это привело к тому, что качество портфеля стало весьма низким.  К середине 2008 года доля кредитов с просрочкой в портфеле составила уже 7%, в то время как в американских ипотечных ассоциациях она не превышает 1%.  Разразившийся мировой кризис ликвидности еще далее ухудшил положение АИЖК, значительно сократив возможности финансирование. Таким образом, в ближайшее время ассоциация вряд ли станет локомотивом ипотечного кредитования на российском рынке.

Источник: Financial Times