Ипотечное кредитование

Ипотечный кредит — это кредит под залог недвижимого имущества.  В разговорной речи слово «ипотека» используется в значении «ипотечный кредит». Ипотечные кредиты бывают как жилищными, то есть для приобретения домов и квартир физическими лицами, так и коммерческими, для приобретения коммерческих объектов недвижимости.

Благодаря залогу недвижимости ипотека считается банками надежным и малорискованным видом кредитования.  Право залога регистрируется в государственных органах и не снимается с объекта до истечения договора ипотеки или досрочного погашения кредита.  Если даже эта недвижимость будет каким-то образом продана должником, то право залога на неё все равно остается у банка, и он может взыскать её у нового владельца.

Однако банки все равно тщательно проверяют финансовое положение должника, для того, чтобы определить, что у него достаточно доходов, чтобы покрывать затраты на погашение долга и процентов и личные нужды. 

Основные условия ипотечного кредитования

Кредиты в России выдаются в рублях и валюте. Процентные ставки в рублях обычно выше, чем ставки в долларах (примерно на 1,5−2,5%). 

Заемщик, получивший кредит и купивший недвижимость, сразу становится юридически полным собственником приобретенного объекта.  Банк получает лишь право залога на приобретенную по ипотеке недвижимость.

Ипотечные кредиты обычно выдаются на довольно длительный срок, поскольку для того, чтобы погасить такой крупный кредит, требуется много времени.  Срок погашения этих кредитов достигает 25−30 лет. Тем не менее, банки также выдают кредиты и на короткие сроки.

Для заемщиков банки определяют график погашения кредита, обычно в виде фиксированной неизменной  суммы, которую заемщик должен оплачивать банку каждый месяц на протяжении всего срока кредита. Эта сумма включает в себя как проценты, так и основную сумму долга. Такой ежемесячный платеж называется аннуитетным.

Заемщик может досрочно погасить ипотечный кредит, таким образом сократив срок погашения и сумму процентов. Если досрочное погашение происходит в первый год или два года, некоторые банки могут взять за погашение определенную пеню. Впоследствии досрочное погашение обычно ничем не ограничивается.

Процедура выдачи кредита

Обычно процесс ипотечного кредитования разделяется на  два этапа.

Сначала банк изучает самого потенциального заемщика, его финансовое положение, доходы и кредитную историю. На основании этих данных определяется сумма, на которую банк соглашается кредитовать заемщика, а также условия кредитования.  В конце концов кредитный комитет банка одобряет выдачу кредита этому заемщику (или отказывает в кредитовании).  Это решение банка действует обычно несколько месяцев. 

На втором этапе заемщик находит квартиру или дом, который собирается приобретать в кредит, и предоставляет данные об этой недвижимости банку на утверждение.  Банк изучает юридическую чистоту и рыночную стоимость недвижимости.  Утверждение залога — важный этап в процессе получения кредита по ипотеке.  Если в техническом состоянии и юридическом статуче недвижимости нет недостатков, банк кредитует заемщика.

Иногда заемщик приходит в банк уже с определенным объектом, которую он собирается купить, но чаще процесс разделяется на два указанных этапа.

Ипотека в мире

В развитых странах Западной Европы и Северной Америки с помощью ипотеки продается более 90% всех объектов жилой недвижимости. 

Влияние ипотечного кредитования на рынок недвижимости двояко. Во-первых, такое кредитование делает недвижимость доступной для широких кругов населения с постоянным доходом.  С другой стороны, такая доступность кредитования приводит в свою очередь к повышению спроса на недвижимость и повышению её рыночной стоимости.