Аннуитетные и дифференцированные платежи

Возможно, вы сталкивались с такими понятиями, как «аннуитетные платежи» и «дифференцированные платежи» по ипотечному кредиту. Что это обозначает?

Существуют два способа расчета платежей, которые заемщик должен платить банку ежемесячно в погашение ипотечного кредита.

Во-первых, это аннуитетный платеж.  Банк рассчитывает единую фиксированную сумму, которая должна  погашаться каждый месяц. 

Например, заемщик взял ипотечный кредит на сумму 300 000 долларов под 11% годовых на 15 лет.  Каждый месяц на протяжении всего срока кредита он будет платить банку одну и ту же сумму, 3 410 долларов.

Эта сумма состоит из процентов за месяц и погашаемой части основного долга. Соотношение между этими двумя частями будет каждый месяц меняться.  Так, в самые первые месяцы почти вся сумма аннуитетного платежа будет состоять из процентов.  Постепенно ежемесячные проценты будут уменьшаться, и к концу срока в каждом платеже наибольшую часть будет занимать основная сумма долга.

Сумма аннуитетного  платежа рассчитывается специальной формулой.

Другой способ расчета ежемесячных платежей – дифференцированные платежи.  В этом случае сумма долга разделяется на одинаковые части, которые заемщик погашает каждый месяц.   На остаток задолженности начисляются проценты.  Каждый месяц сумма, которую нужно перечислять банку, изменяется.

В нашем примере с кредитом в 300 000 долл. заемщик будет должен оплатить банку в самый первый месяц сумму в 4 416 долларов, состоящую из 1 667 долларов основного долга и 2 750 долларов процентов за месяц.  В самый последний месяц последнего года заемщик переведет банку 1 682 доллар, включая те же 1 667 долларов основной суммы долга и 15 долларов процентов.

 

Аннуитет и дифференцированные платежи – что выгодней?

Бытует мнение, что дифференцированный платеж выгоднее аннуитетного.  В приведенном нами примере общая сумма, перечисленная банку должником за все 20 лет, включая основную сумму и проценты, составит около 613 тысяч долл.  Если же должник воспользуется дифференцированным методом расчета, общая сумма составит 549 тысяч долл.  Разница в 64 тыс. долларов!

Так что же, дифференцированный платеж выгоднее?

На самом деле, это не так.  Ведь процентные ставки в обоих случаях одинаковы, так что один вариант просто арифметически не может быть предпочтительней другого.

По кредиту с дифференцированным платежом общая сумма меньше только потому, что вам приходится быстрее погашать общую сумму кредита с самого начала.  Фактически, вы берете кредит на более короткий срок, чем, если бы вы использовали аннуитет.   Вы сможете добиться такой же экономии и в аннуитетном кредите, если начнете досрочно погашать сумму долга.

Таким образом, и аннуитетный платеж, и дифференцированный  выгодны одинаково.  Хотите сэкономить и поэтому хотите выбрать последний?  Просто возьмите обыкновенный аннуитетный платеж на более короткий срок.   

Если заемщик возьмет кредит в 300 тыс. долл. на 10 лет под 11%, то ежемесячная сумма аннуитетного платежа составит 4 133 долл., а общая сумма, переведенная банку за вес сроки кредита – 496 тыс.

Единственное преимущество дифференцированного графика погашения – то, что он может быть понятнее обычному заемщику, чем расчеты платежей по аннуитету.

Дифференцированные платежи, однако, имеют один существенный недостаток.  В начале срока кредита платежи по дифференцированному кредиту будут гораздо выше, чем по аннуитетному.  А это означает, что максимальная сумма кредита, которую вам сможет выдать банк, будет меньше.  Ведь банки оценивают максимальную сумму кредита исходя из того, сколько вы сможете платить ежемесячно, и платеж не может быть выше 50−60% вашего ежемесячного дохода.

Кроме того, для планирования домашних финансов график погашения с неизменными платежами гораздо удобнее и практичнее. Поэтому мы рекомендуем вам воспользоваться именно аннуитетным методом расчетов.